כיצד שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי נכס?

כמעט כולנו זקוקים לשמאי מקרקעין בשלב זה או אחר של חיינו. תפקיד השמאי להעריך את מצבו של הכנס ומכך להסיק כמה הוא שווה. ההערכה הזו רלוונטית בכל פעולה עם נכסים – בין אם מדובר בקנייה, מכירה, השכרה, ואף שינויים בזכויות בנייה או תביעת פיצויים. במדריך זה נסביר בתמציתיות כיצד השמאי מעריך את שווי הנכס. 

 

מיהו שמאי מוסמך?

חובה על כל שמאי להשלים תואר ראשון בשמאות. לאחר התואר הוא ניגש לבחינה במועצת שמאי המקרקעין כדי לקבל רישיון, ובזאת הוא מוסמך לבצע הערכת שווי נכס. כדי לוודא שבחרתם באיש מקצוע כמו שמאי מקרקעין מומחה ומוסמך, היכנסו למאגר של מועצת שמאי המקרקעין.

 

הצעד הראשון – היסטוריית הנכס

ראשית כל השמאי בודק את ההיסטוריה של הנכס – כמה הוא עלה בעסקאות שבוצעו בעבר, ומה היה שוויים של נכסי מקרקעין דומים. אתם יכולים לבצע את הבדיקה בעצמכם, אבל בהזמנת שמאי לא תדאגו מהאפשרות שהבדיקה אינה מדויקת.

 

הצעד השני – בדיקת מצב הנכס

כעת יש לבדוק את הנכס עצמו, ולשם כך על השמאי לערוך ביקור בנכס ובסביבתו. במהלך הבדיקה הוא כותב חוות דעת, זאת בהתייחסות לקריטריונים הבאים:

  • מצב הנכס: זהו כמובן אחד ההיבטים המשמעותיים. כדי להעריך את שווי הנכס יש לבדוק מתי הוא נבנה, אילו שיפוצים הוא עבר, מה גודלו וכיצד הוא מחולק מבחינה פנימית, ומצב התשתיות שלו.
  • סביבת הנכס: על השמאי לבדוק את מצב התשתיות באזור של הנכס: האם יש בסביבה מרכזי קניות, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית וכיוצ"ב. למעשה לא רק המצב הנוכחי נבדק, אלא גם התוכניות לגבי עתיד הסביבה, אשר ישפיעו על שווי הנכס בהמשך.
  • בדיקת בעלות: ההיסטוריה של כל נכס מתועדת בטאבו – מרשם המקרקעין. על השמאי לוודא שהנכס אינו משועבד למשכנתאות, משכון וכיוצ"ב, כדי לוודא שהפעולה המתוכננת היא חוקית. לצורך כך עליו לעבור על הרישומים והתקנונים הקשורים בנכס הספציפי.
  • זכויות בנייה: זכויות הבנייה מותנות ברישיונות שניתנו מראש. לכן אם רוצים לבנות מרפסת למשל השמאי בודק האם הדבר מותר, ומה הפוטנציאל הגלום בשדרוג המדובר.
  • מיסוי מקרקעין: לפני ביצוע עסקת נדל"ן ברצונכם לדעת אילו מיסים מאיזה סוג יוטלו עליכם במסגרתה. השמאי יוכל לנקוב בסכומי המיסוי כדי שלא תהיו מופתעים.

 

משכנתא

כשאתם לוקחים משכנתא, הבנק שולח שמאי מטעמו להעריך את שווי הנכס שאתם מעוניינים לשעבד. אך השמאים הללו משרתים את האינטרס של הבנק, ואילו אתם זכאים להזמין שמאי מטעמכם. פעולה כזאת יכולה בהחלט להקל עליכם.

 

סיכום

בדקו שהשמאי שבחרתם נמצא במאגר מועצת שמאי המקרקעין. לאחר מכן וודאו שהוא בודק את שווי הנכס על פי הקריטריונים שצוינו – ההיסטוריה של הנכס, הסביבה והתשתיות שלו, השיפוצים שעבר. זכרו שעליכם להיות בטוחים שנעשתה בדיקה מקיפה כדי שתוכלו להחליט החלטה כלכלית נבונה. בהצלחה!

הערכת שווי נכס

תוכן עניינים